一、機電設備維護原則

　　1、對設備進行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。

　　2、明確各類設備的管理要求，確保設備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。

　　3、正確操作使用設備。確保設備正常運行，有效控制和利用能源。

　　二、機電設備管理程序

　?。ㄒ唬┰O備檔案的建立要求

　　1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。

　　2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號：

　?、?所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行"設備標識"；

　?、?設備標識"用標牌形式予以實施，標牌應有設備名稱、設備編號；

　　③設備編號按下列規(guī)則編號：

　?、?標識的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm，僅作參考。

　　3、所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》。

　　4、設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。

　　5、《設備臺帳》和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。

　?。ǘ┰O備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規(guī)程。

　　1、配電房管理規(guī)程

　　2、水泵房管理規(guī)程

　　3、電梯機房管理規(guī)程

　　4、空調(diào)機房管理規(guī)程

　　5、程控機房管理規(guī)程

　?。ㄈ┰O備的購置管理

　　1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

　　2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

　　3、設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

　　4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。

　　5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

　　6、采購設備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。

　　7、采購設備到達后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關規(guī)程執(zhí)行。

　　8、經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。

　?。ㄋ模┰O備狀態(tài)標識

　　1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。

　　2、設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。

　　3、正常運行中的設備可不予標識。

　　4、標識的方式方法：

　?、?設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300 mm×150 mm×1 mm（長×寬×厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。

　　② 設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置；

　　③ 設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。

　　（五）設備的停用和封存

　　1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。

　　2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。

　　3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。

　　4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處主任批準后實施。

　　三、主要工作流程

　　1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前，必須經(jīng)過對設備的結構、性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。

　　2、工程部應會同設備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術培訓，以不斷提高對設備使用，維護的能力。

　　3、凡規(guī)定憑證操作的設備，操作人員必須通過考試拿到證書后，方能獨立使用或操作設備。

　　4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理；對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。

　　5、對于員工直接操作的設備，設備部門應建立完善的設備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：

　　·設備操作規(guī)范

　　·設備維護保養(yǎng)規(guī)范

　　·崗位責任制

　　·交接班制度

　　6、設備的操作規(guī)范的編制。

　?。?）參照設備說明書及資料對一般設備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設備的操作規(guī)范由工程部門編寫。

　?。?）重要設備的操作規(guī)范，要在設備旁用醒目的標牌標示，并注上重點標記，要求操作者特別注意。

　?。?）設備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容：

　　①啟動前的準備工作；

　?、趩r的操作步驟；

　?、圩⒁馐马?。

　　7、操作人員必須嚴格執(zhí)行"五項紀律"。

　?、賹嵭卸ㄈ硕C制度，嚴格遵守操作規(guī)范。

　?、诮?jīng)常保持設備清洗，按規(guī)定維護。

　?、壅J真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。

　　④管理好工具、附件，不能遺失、損壞。

　?、莅l(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查，自己不能處理應及時通知工程部。

　　四、管理標準和養(yǎng)護計劃

　?。ㄒ唬┕苍O施設備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

　　序號項? 目維修類別劃分計? 劃方? 案標? 準實施效果

　　1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。

　?、趯к?、安全鉗的工作情況維護。

　　③轉動、滑動部的維護。

　　④各項安全裝置的維護。

　?、萦嬎銠C控制板等的維護檢測。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對滑動、轉動部分加一次油。由相關電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。

　?、跈C房、轎廂整潔。

　?、垭娞莞鞑糠滞旰寐?00%。

　　2機電

　　設備①水泵等機電設備的維護保養(yǎng)。

　　②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，每半月進行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

　?、诒Ｕ习踩\行。

　　3消防

　　設施①疏散標志的維修及維護。

　　②室內(nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設施的有效維護及檢修。

　　③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。

　　②一般消防設施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。